深圳最狠租金管制政策将出台！一年涨租不超5% 续租不超2年！严防“城中村”借改造变相涨价！
最新消息，深圳终于出手！在今天（8月29日）上午的深圳房博会租赁论坛上，深圳市规划和国土资源委员会房地产业处付菲菲透露，深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。
希望通过价格传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，对租金涨幅的控制影响到周边的片区、楼盘、区域，甚至全市的租金价格定位，从而引导全市租金的合理定价。
另外，深圳三大举措严防“城中村”借改造变相涨价！
深圳将出台租金管制试点政策
一年涨租不超5% 续租不超2年！
最新消息，深圳即将出台租金管制政策！
在今天上午的深圳房博会租赁论坛上，深圳市规划和国土资源委员会房地产业处付菲菲透露，深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。
希望通过价格传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，对租金涨幅的控制影响到周边的片区、楼盘、区域，甚至全市的租金价格定位，从而引导全市租金的合理定价。
基本特点：
1、租金管控，实行一房一价、一年一调的房价管控制度，一年一调的标准控制在正负5%以内。
2、不限对象，没有收入和财产上的限制，只要在我市居住的无房居民都可以租住。
3、租房排队，我们专门开发了一套系统，大家可以排队等待租房。
4、有限租赁。目前规定首租一年以上、三年以内，续租不超过两年。
5、全流程在线，运用信息技术的支撑，实现全流程在线租房，从看房到合同签约，到租金支付，都可以在线上完成。
具体做法：
1、严格的租金管制。目前我们还没有比较完善、全面的对区域的租金指导价格，对于具体项目，我们会请房地产评估中心采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，实现一房一价，我们对租金有一个定位，不会高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平，甚至会略低。一年一调，每年年末对我们掌握的房源租金涨幅进行调整，因为不可能涨幅永远保持不变，涨幅调整的参考标准会根据当前的市场发展形势以及周边租金价格、CPI增长速度、人均可支配收入增长率等综合考虑，目前我们提出的控制原则是年租金增长率不超过正负5%，从而保持市场的平稳。国务院委托王锋博士的课题组在做全国房地产监测预警体系建设，其中有一项重要指标就是租金年增长率，目前定的幅度是预警线正负5%，我们这一标准拿过来，一年一调的标准会控制在正负5%以内。同时我们在合同中也会约定要严格遵照主管部门评估的年租金增长幅度缴纳租金。
2、便民的自动排队制度。我们有面向对象的要求，即在我市缴纳社会保险一年以上的未购房居民，可以以个人为单位申请，同期内只能申请一套稳租金商品房，本市一年以上社保缴纳记录，本市未拥有审核形式自有住房及政策形成租房。系统接入规土委、社保局、住建局、公安局等部门数据，实现工具共享，申请人资格由系统后台自动查验，大家只需要输入身份证号，后台会自动查验你是否符合租房要求。申请提交后进入排队程序，以晚上提交时间为唯一的排号准则，先到先得。
3、高效的运行机制。①全流程在线看房签约，我们有很多信息手段来支撑，保证所有程序都可以在线上完成，包括对房屋外部环境、内部环境的查看，无需线下看房交易。②随时更新随时匹配，确保房源高速流转性。③有限租期有限续租，目前规定首次租赁期限为1年以上、3年以内，续租不超过2年，最高租期5年，希望通过长租保持稳定的租赁关系，不超过5年是也不想变相的变成以租代购。④严格的签约时效性，获得匹配房源后，申请人在24市内需完成在线确认，确认后1小时内完成合同签约给，每个申请人3次放弃承租机会。⑤智能化监管也是目前的重点内容，通过指纹锁或人脸识别等技术的应用，确保租房安全程序。
4、与公共租赁住房的区别。从性质上，稳租金商品房其实就是市场的商品房，而非政府保障房，产权完全归开发商所有，建设经营上由开发企业出资运营，完全市场化运作，不会给政府带来任何负担。公租房需要政府出资运维，包括后期折旧维修，压力越来越大。出租对象的条件比较放松，在我市工作的无房居民都可以，而公租房有社保、户籍、房产、收入等方面的限制条件。在租户体验上，如果房源够多的话，可以自主选择户型、区位、价位。稳租金商品房的产权和收益完全归开发商自己所有，这样有利于进行资产证券化的探索，包括发行REITs，进行金融产品创新。而公租房是政府财政支出，压力比较大。规模化建设稳租金商品房也是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，减轻政府解决普通居民居住的压力。
我们在系统中运用了很多新的技术，尤其规土委作为房地产主管部门，采用城市空间基础信息平台，搭建三维仿真平台，倾斜摄影三维建模技术，此外还采用采用外部企业的技术，例如易图的VR虚拟现实技术进行720度全景看房，此外还有智能身份认证、在线签约、在线支付等，目前市面上运用的技术亮点，我们的系统都存在，并且更多。
推行试点的意义：
首先是对租金的管控，希望通过试点的推进，引导周边租金价格的定位，尤其是现在只是推行试点，我们想看一下通过试点的推行对周边租金价格的影响到底有多大，为后期全面铺开提供现实依据。
租赁合同网签这一块，因为我市没有建立强制网签备案制度，所以我们在这方面进行了探索，网签是后续会强制推行的过程。
租金在线支付，在现有平台上，像自如的APP中都能实现在线支付功能，也是很常见的做法，我们很想引导国有平台开展租赁业务，对于国企来说，因为有严格的财务管理和财税费用支出监管，目前没有任何一家国企平台采用在线支付的方式支付押金或其他财务支出，这次我们跟合作方地铁集团、深业集团充分配合，在国企采用在线支付方式。在后期的运营监管上采取指纹锁等一系列相关措施，确保运营过程中监管能力的提升。
试点项目
塘朗城精品公寓，由地铁集团和深业集团合资成立的朗通房地产开发有限公司，性质是国企，项目位于塘朗地铁站旁边，有住宅、写字楼、公寓、精品公寓、商业中心，目前作为试点的是2期C座未售的248套公寓，通过跟地铁集团、深业集团的前期协商，本来这些公寓是在售的，立刻停售，给我们作为试点项目。
项目目前在装修阶段，预计明年3、4月份对其进行租金评估，4、5月份推出在线租房，希望通过政企合作的模式达到互惠互利的作用，特别是地铁上盖物业，除了有一部分作为保障房，我们还是希望有一些自持可以全面铺开，达到全新的住房租赁模式，因为它势必影响到周边的辐射影响，尤其是全面铺开之后对深圳市其他片区，包括对全国的推广也会起到示范作用。
希望通过试点项目的推进，进一步完善运作环节，包括制度设计、租金定位和租房流程的完善，进一步完善各个环节之后，建立全市的租金管控制度，也希望在我市多渠道增加房源的供应，尤其是在招拍挂土地供应上，现在大部分都是全自持租赁住房供应，以后在协议中要求只租不售的土地能完全接受主管部门的价格管控，商改住、城市更新和土地整备配建项目，也会提出这方面的要求。老旧房屋整治、产业园区自建和社会房源筹集也希望能纳入整个体系。
来源：深圳房地产信息网、房博会
深圳三大举措严防“城中村”借改造变相涨价！
原标题：
深圳市规土委答复政协委员相关提案称“城中村租金非理性上涨背离初衷”
三大举措严防“城中村”借改造变相涨价
一线城市房租上涨的势头近期引起社会广泛关注。记者发现，部分市政协委员早在今年年初召开的深圳市“两会”期间就已经开始呼吁关注“房租上涨”的问题。
记者昨日从深圳市政协提案委了解到，市政协委员夏俊年初与7名委员联名向市政协六届四次会议提出的“关于全力保障劳动者租房权益，遏制住房租金非理性上涨的提案”，近期已获主办单位——深圳市规划和国土资源委员会的答复。答复表示，夏俊等委员在深入调研的基础上提出的关于改善城中村配套设施、遏制租金非理性上涨、严禁中介等机构炒高租金等建议，与该委关于进一步加强住房租赁市场管理的工作思路非常吻合。该委将通过逐步编制全市及各区住房租金指导价格、规范企业进驻城中村租赁行为、探索建立“稳租金商品房”制度等一系列举措严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价。
委员建议：改善城中村配套设施
部门答复：通过综合整治统租运营保障居住安全、平价、方便、舒适
根据2015年建筑物普查和住房调查推测，深圳住房总量约5.71亿平方米、1065万套（间），其中，用于出租的住房约783万套（间），占全市住房的73.5%。而以实际居住人口计算，我市住房自有率约为20%，即我市80%的实际人口居住在全市73.5%的租赁住房中，并且全市租赁住房的61.3%均来自于质量较差、功能不够完善的城中村住房。
“深圳已成为全球住房租赁占比最高的城市之一。尽管租赁需求很大，因深圳房价高，大量来深建设者只得通过低成本租赁在深圳‘扎根’”。夏俊等委员在提案中提出，城中村的存在稀释了住房租赁成本，让来深建设者有了居住的“最低保障”，他呼吁尽快“改善城中村配套设施”，为来深建设者提供更安全整洁的居住条件。
对此，市规土委在答复中回应说，城中村住房在解决全市居民的住房问题中起着至关重要的作用。城中村综合整治并统租运营是深圳租赁市场发展的主要阵地，这既是规范和发展住房租赁市场的需要，也是加大城中村综合整治、提升城市公共安全和基层治理水平、优化营商环境的需要。该委目前已形成下一步工作思路，包括重点补齐城中村公共配套设施和公共空间不足的短板，发挥各类主体在规范城中村租赁运营中的积极作用，逐步推动城中村住房租赁规范化运营。
答复透露，将着力发挥各集体经济组织继受单位在动员原村民、改善城中村公共配套设施中的主体作用，引导集体经济组织继受单位直接转型并开展城中村住房租赁业务；将重点发挥市、区国有租赁企业在稳定租赁关系和价格中的示范引领作用，坚持国企开展租赁业务的社会责任感和非盈利目标，结合市、区人才住房和保障房需求，努力实现多方共赢局面；将有序引导各类市场主体参与，规范企业进驻城中村租赁行为等具体措施，避免市场主体无序竞争，恶意拉高租金水平，引导机构出租人将城中村物业改造为产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源。
此外，深圳已建立较为完善的市、区、街和社区网格管理系统，下一步将借助综合整治、公共配套服务及规范化出租的有序推进和网格化管理手段，逐步建立完善城中村租金价格监管体系。
委员建议：行业性垄断“苗头”必须引起警觉
部门答复：规范企业进驻城中村租赁行为，防止“城中村”借改造变相涨价
早在今年初，夏俊等委员就在提案中提醒有关部门，在“房住不炒”的政策影响下，一部分机构已开始关注房屋租赁市场，当前已出现行业性的垄断“苗头”，必须引起警觉。委员提醒的问题近期已引发社会广泛关注。
对此，深圳市规土委在答复中称，在推进专业化、规模化租赁市场发展的同时也引发很多新情况新问题，“尤其是城中村机构化租赁带来的租金上涨问题日渐显现，进一步加大了租房人群的生存压力，不利于我市人才引进和营商环境建设，严重背离了我市发展租赁市场的初衷。”
该委表示，深圳市委市政府对房屋租金上涨现象高度重视，市委六届九次全会明确提出要严防“城中村”借改造、统一租赁之机变相涨价的现象发生；深圳此前出台的营商环境改革“20条”中也明确提出要实施租赁分级分类价格管理，促进租赁房屋租期和租金稳定。该委已密切关注市场变化，多次现场走访调查。今年6月市领导带队开展了住房租赁市场的现场调研，并邀请全市5家有代表性的租赁企业进行了座谈。这次会议再次强调：“租赁市场发展要实现专业化、规模化以及规范化”；“合理控制城中村改造标准和成本投入，应符合当前社会和租客实际需求”；“企业应有社会责任感，不应单纯以盈利为目的进行城中村改造，应严格控制租金水平和涨幅”等。
“城中村收储统租需要开展大量的外部综合整治和环境提升、内部改造和添加设施设备，相关投入较大，不仅推动项目租金上涨，还带来周边房源的租金上涨”，市规土委坦陈租金提升进一步拉高了租房者的生活成本，并无形中挤占了他们的居住空间，使部分租客不得不搬到更远的城中村或选择合租、群租，“特别是部分企业在进村改造中联合原村民、股份公司强行腾退现有租户，造成了较大的社会风险隐患。”
市规土委透露，他们已多次约谈相关企业并形成了对策：
首先，是进一步完善住房租赁法律法规体系建设。该委正在推动《深圳市房地产市场监管办法》的修订和租赁管理立法等工作，保障租赁双方合法权益，建立完善租赁关系、租赁行为、租赁权益保护的具体标准和负面清单制度，更好促进租赁市场健康有序发展。
其次，建立健全租金价格发布和管理制度。该委将联合市房屋租赁办进一步完善租赁价格统计体系，逐步编制全市及各区住房租金指导价格，指导租赁当事人合理约定租金，必要时实施更广泛的租赁价格管制措施并加大价格稽查力度，规定合同期内出租方调整租金的频率和幅度。同时，进一步加强“城中村”住房改造后统一租赁的指导和监管，引导企业改造为产品丰富、层次多样、价格低廉的租赁房源，防止“城中村”房源规模化改造运营后带动片区租金投机性上涨。
第三，探索实施稳租金商品房制度。针对目前我市租赁市场发展中的租金上涨过快风险，为建立租赁市场长期稳定健康发展的长效机制，该委借鉴德国的成功经验，正探索建立稳租金商品房制度，限制租赁住房租金水平及每年涨幅。该委已初步搭建完成稳租金商品房租赁系统，并确定了试点项目，正在开展试点项目的推进工作。后续，拟对部分财政支持改造的集中式租赁项目、新出让自持租赁项目，以及部分经批准的“商改住”项目、新出让用地配建租赁项目、城市更新和土地整备用地配建租赁项目，逐步实行“管控租金、不限对象”为基本特征的稳租金商品房制度，以稳定我市租金市场预期。
委员建议：房屋中介费按套收费防止炒高租金
部门答复：从源头遏制黑二房东、违规代理、随意抬高租金等现象
针对一些不良中介炒高房租的行为，夏俊等委员在提案中建议“房屋中介费按套收费”，同时清理“二房东”。
市规土委表示将加大租赁市场监管力度，进一步加强住房租赁市场监管和执法力量建设，从源头对黑二房东、违规代理、随意抬高租金等现象进行遏制，营造公平有序的市场环境，为规模化租赁的规范化发展创造更好条件。
此外，该委还表示将引导社会力量参与住房租赁日常管理，指导市房地产业协会及其租赁专业委员会制定、完善房屋租赁行业执业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。
委员建议：实现“租购同权”，让租房者更有尊严
部门答复：进一步提升对承租人的公共服务水平
除了改善居住环境、遏制住房租金非理性上涨，夏俊委员还提出了一个社会普遍关注的问题——租购同权。他在提案中建议“要为租房者赋予入户、入学、就医、养老等权利，尽可能实现‘租购同权’，让租房者更有尊严。”
对此，市规土委的回应是：该委在《深圳市住房租赁试点工作方案》中已要求，“非深圳户籍承租人可按照《深圳经济特区居住证条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务；探索研究在基本公共服务领域加大对户籍承租人的支持力度。”
该委认为，目前，在承租人的公共服务权益保障方面，深圳对户籍租房户和非户籍租房户在子女入学及其他城市公共服务领域早已经大范围采用积分制，一定程度上已实现“租购同权”，并且对城中村租户也提供“见证”服务，同样可享有租房积分的权利。但深圳教育、医疗等资源极为有限，所谓“租购同权”，不是简单地喊口号，也不能简单地将之理解为“资源平分”“权利均等”。在具体分配上，是按照积分多寡进行排位，涉及户籍、房产所有权、社保等诸多叠加因素的影响。“下一步我们将会同市教育局、公安局、卫生计生委等相关部门，在充分考虑基本公共服务供给及社会保障体系协同发展的基础上，进一步加大对承租人的支持力度。”市规土委表示。
“合理房租是确保深圳可持续发展的一道重要防线。”对于市规土委给出的答复，夏俊委员28日在位于南山科技工业园的办公室里接受记者采访时表示，提案办理单位面对租金上涨现状拿出了具体的解决思路和对策，非常希望通过这些政策措施的实行，让来深圳追逐梦想、脚踏实地创造价值的人，能够在这座城市安居乐业。
来源：深圳商报 记者 彭琰
来源：地产号综合自深圳房地产信息网、房博会、深圳商报
相关文章：
快报！深圳终于出手！严禁P2P与违法长租中介开展租金贷合作！
互联网时代，房产社群连接者
关注好房子，新地产，新生态、新战略
欢迎关注"地产号"（ID：wangfanghouse）